Nieuwe eigenaar per 1-1-2019

J&K VvE Beheer en Paap VvE beheer gaan samen!

Met ingang van 1 januari 2019 zullen beide bedrijven de krachten bundelen.
Met deze fusie zullen alle expertises worden samengevoegd tot een nog krachtigere organisatie.
De heer Jan Piet Paap zal het roer overnemen en onder Paap VvE Beheer door gaan als een van de
grootste VvE beheerders van Zandvoort.

Wat veranderd er voor u als eigenaar?

Vooralsnog zal er voor u niet veel verandering kenbaar worden. Telefoon en email zal gelijk blijven.
Ook voor de vereniging wijzigt er niets. De complete history en administratie zit in software die gewoon gebruikt blijft worden.
Het bezoek adres zal wel wijzigen. Deze vindt u bij onze contact gegeven op de site.

Succes!

Als huidige DGA van J&K VvE Beheer wens ik Jan Piet Paap enorm veel succes voor de toekomst.
Ik ben dan ook vol vertrouwen dat met deze stap de kwaliteit zal worden gewaarborgd en zelfs worden vergroot.
Met het huidige en nieuwe team zal er een mooie toekomst liggen waarbij velen VvE’s in Zandvoort en omgeving
dankbaar gebruik zullen maken van de diensten van Paap VvE Beheer.

Wet Verbetering functioneren VvE’s

Per 1 januari 2018 is de nieuwe Wet Verbetering functioneren VvE’s in werking getreden. Met de inwerkingtreding van deze wet is een belangrijke verplichting voor de VvE in het leven geroepen.

Bij de overdracht van een appartementsrecht dient het bestuur van de VvE op grond van artikel 5:122 BW aan de notaris opgave te doen van de bijdragen waarvoor de nieuwe eigenaar aansprakelijk is en van de omvang van het reservefonds van de vereniging. De nieuwe wet voegt hier aan toe dat de verklaring van het bestuur nu ook de schulden van de vereniging moet omvatten. De notaris dient er vervolgens voor te zorgen dat aan de akte van overdracht de door het bestuur afgegeven verklaring wordt gehecht.

De wetgever heeft met deze toevoeging beoogd de informatiepositie van de verkrijger voor wat betreft de financiële positie van de VvE te verbeteren. Voor de positie van de verkrijger is het goed om op de hoogte te worden gesteld van de schulden van de VvE. Hiermee kan hij een inschatting maken over de financiële positie van de VvE, en of het bijvoorbeeld waarschijnlijk is dat er binnenkort een storting moet worden gedaan in het reservefonds, of dat de VvE zal overwegen een lening aan te gaan.

Let wel, deze verplichting geldt voor alle situaties, ongeacht of de schulden voor of na 1 januari 2018 zijn ontstaan.

Indien daarnaast sprake is van een geldlening die na 1 januari 2018 is aangegaan door de VvE, dan geldt het volgende. De voormalig appartementseigenaar kan op grond van de nieuwe wet worden ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor die geldlening. Hiervoor is vereist dat aan de verkrijger opgave is gedaan van die schuld waarvoor de verkrijger op de dag van overdracht aansprakelijk is, wegens aangegane geldleningen. In dit specifieke geval dient hiervan dus eveneens opgave te worden gedaan bij de notaris. De verkrijger is voor wat betreft de aangegane leningen jegens derden niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dan uit de opgave blijkt.

Bron: Rijssenbeek advocaten

Overlast?

Wat te doen bij overlast?

Wat betreft overlast in appartementen is er geen duidelijke regelgeving. Belangrijkste criterium is dat uw buren niet (te veel) hinder van u hebben. Van overlast is sprake wanneer iets voorkomt en lang duurt.

Als uw buurman een muziekinstrument bespeelt, geldt dat niet als overlast. Dat is echter wel het geval als hij langdurig en op ongepaste tijden muziek speelt. Daarnaast kan ook geur- en stankoverlast voorkomen bij appartementen. Verstandig is dit probleem eerst in goed overleg proberen op te lossen en anders via bemiddeling via bijvoorbeeld de VvE.

Overlast aankaarten VvE
Met het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte als leidraad kan het bestuur van de VvE wat ondernemen tegen overlast. Zo kan het VvE-bestuur de bewoner een waarschuwing geven en, wanneer de overlast niet stopt, een boete opleggen. In het uiterste geval kan de VvE zelfs de veroorzaker van overlast het gebruik van zijn appartement ontzeggen. Als de overlast in een openbare ruimte plaatsvindt dan kunt u ook via de gemeente proberen iets aan de overlast te doen.

Minder overlast met ondervloer
Om voor minder overlast te zorgen, heb je een ondervloer. Voor een appartement moet u een ondervloer kopen met een goed geluiddempend vermogen. Onder geluiddempend vermogen verstaan we de contactgeluidreductie ten opzichte van de loopgeluiddemping. Van contactgeluid hebben uw (onder)buren meer last. Elke voetstap stuurt trillingen naar beneden en een goede ondervloer dient dit op te nemen. Bij loopgeluid hoort men getik als er over een harde vloer gelopen wordt, bijvoorbeeld met hoge hakken. Dit kan storend zijn voor de mensen in de kamer eronder.

Welke ondervloer bij welke vloer
In veel appartementen zien we hout- en kunststofvloeren. Bij deze vloeren is het belangrijk om goed te kijken naar de ondervloer die hierbij gelegd wordt. Om overlast voor te zijn, moet u namelijk zorgen voor een goede geluidsdemping. Als regel is vastgesteld dat er 10 dB naar de onderburen mag gaan. Geluidsisolatie speelt dus een belangrijke rol bij een ondervloer. Tegenwoordig worden ondervloeren uitgebreid getest door onafhankelijke instanties als TNO. Als je laminaat legt, moet de ondervloer vooral geëgaliseerd en geïsoleerd zijn (akoestisch en thermisch). Daarnaast is het aanbrengen van dampdichte folie onder deze vloertypen noodzakelijk om te voorkomen dat er van onderaf vocht in de vloer kan dringen.

Zonnepanelen op het dak van de VvE?

In toenemende mate hebben VvE’s plannen om zonnepanelen te plaatsen op het appartementengebouw. En dat is terecht, want het kan veel voordelen hebben. Het is zinvol en raadzaam om in de oriëntatiefase te beseffen dat er veel varianten zijn voor het plaatsen van zonnepanelen. Enkele voorbeelden uit de praktijk in het kort:

• Een individuele eigenaar die zonnepanelen wil plaatsen (op een deel van het gemeenschappelijke dak) voor eigen gebruik.
• Het toewijzen van delen van het gemeenschappelijke dak aan alle individuele eigenaren ten behoeve van zonnepanelen voor eigen gebruik.
• Een VvE die zonnepanelen wil plaatsen ten behoeve van elektriciteitsverbruik in de gemeenschappelijke gedeelten.
• Een VvE die zonnepanelen wil plaatsen voor het verbruik in de appartementen van individuele eigenaren.
• Een VvE die het dak in gebruik wil geven aan een energiecoöperatie, waarbij de leden van de VvE desgewenst deel kunnen nemen aan de postcoderoosregeling.
• Een VvE die het dak in gebruik wil geven aan een bedrijf, waarbij de leden van de VvE de elektriciteit rechtstreeks afnemen tegen gunstige voorwaarden.

Het kan per VvE verschillen welke variant feitelijk, financieel en juridisch mogelijk is en welke variant (de meeste) voordelen biedt. In vrijwel alle gevallen is het raadzaam voor een VvE om advies te vragen over de plannen voordat verplichtingen worden aangegaan. Vervolgens is het uiteraard evenzeer belangrijk om de afspraken met de betrokken partijen goed vast te leggen.

Voor meer info kunt u ons altijd contacten via mail of telefoon. Wij staan u graag bij in raad en daad.

Gemeenschappelijke voordeur van de VvE geforceerd. Wat nu?!

Schade die is ontstaan aan de voordeur van een appartement doordat iemand de deur heeft geforceerd. Het is een situatie die met enige regelmaat voorkomt, ook bij ons kantoor.
Wie gaat deze schade herstellen? Wie draait op voor de kosten daarvan? Dient de VvE juridische stappen te ondernemen? Dit zijn vragen waar VvE’en tegenaan lopen.

Een voorbeeld uit de praktijk is er een waarbij een eigenaar zijn huissleutels vergeten was. Hij wilde desondanks zijn appartement betreden. De vergeetachtige eigenaar besloot de voordeur te forceren, zodat hij alsnog toegang zou krijgen tot zijn appartement. De deur is vervolgens provisorisch door deze eigenaar hersteld. Bij de VvE rees de vraag of de eigenaar aansprakelijk kon worden gesteld voor de schade aan de voordeur; althans: of hij kon worden gedwongen de voordeur deugdelijk te (laten) herstellen.

Gemeenschappelijke gedeelten en zaken

Op grond van de verschillende modelreglementen behoort de voordeur tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE. Ook volgt uit de modelreglementen dat de VvE het beheer voert over en de zorg draagt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE. Vanwege deze bepalingen is de VvE gehouden om de schade aan de voordeur te (laten) herstellen. Slechts de VvE is gerechtigd opdracht te geven de schade te (laten) herstellen. De individuele eigenaar is niet gerechtigd dit te doen: het betreft een gemeenschappelijke zaak. De VvE zal in eerste instantie de kosten voor herstel moeten dragen: ze is immers opdrachtgever. Vervolgens kan de VvE op grond van de wet en het splitsingsreglement onderzoeken of het mogelijk is de schade te verhalen op de veroorzaker. De VvE zal dan met bewijs aannemelijk moeten maken wie de veroorzaker van de schade is. Als de VvE hierin slaagt, bijvoorbeeld door middel van camerabeelden of (meerdere) ooggetuigen, kan de VvE de kosten verhalen op de veroorzaker. Indien de VvE niet kan aantonen wie de veroorzaker van de schade is, zal de VvE de kosten zelf moeten dragen.

Geforceerd door de politie

Een ander voorbeeld is de situatie waarin de voordeur wordt geforceerd door de politie. Hier was sprake van een eigenaar tegen wie een arrestatiebevel was uitgevaardigd vanwege de verdenking van het plegen van een ernstig strafbaar feit. Omdat de betreffende eigenaar de voordeur niet opende toen het arrestatieteam daarom vroeg, heeft het team de voordeur geforceerd en is de eigenaar gearresteerd. Kan deze VvE in dit geval een van de betrokken partijen aansprakelijk stellen, te weten de eigenaar, dan wel de politie?

Ten aanzien van die laatste geldt dat het forceren van de deur wellicht buitenproportioneel was. De politie had bijvoorbeeld vooraf contact op kunnen nemen met het bestuur of met de beheerder van de VvE om eventueel samen met een slotenmaker toegang te verkrijgen tot het appartement van de betreffende eigenaar. Dan was het wellicht niet nodig geweest om de voordeur te forceren en daarmee (veel) schade aan te richten. De politie zal uiteraard een gewogen keus hebben gemaakt voor het al dan niet forceren van een deur, rekening houdend met de omstandigheden van het geval. Er zijn uiteraard situaties denkbaar waarbij er geen tijd is om op alternatieve wijze toegang tot het appartement te verkrijgen.

Schade verhalen?

De VvE kan in dit soort gevallen in ieder geval proberen de schade te verhalen op de eigenaar. Indien de eigenaar echter daadwerkelijk wordt veroordeeld tot een gevangenisstraf, doet de VvE er wel goed aan om de (on)mogelijkheden van het incasseren van de vordering af te wegen. Hierbij zal vooral de hoogte van de vordering meespelen.

De situatie verandert ook wanneer achteraf blijkt dat de verdenking van het plegen van een ernstig strafbaar feit slechts een verdenking is gebleven en niet kan worden bewezen. In dat geval is het arrestatieteam nog steeds rechtmatig de woning binnengevallen, maar kan de eigenaar in beginsel niet aansprakelijk worden gesteld. In dat geval kan de VvE proberen de gehele schade op het Openbaar Ministerie (OM) te verhalen.

De officier van justitie (onderdeel van het OM) geeft immers opdracht voor het binnenvallen van een woning. Het college van procureurs-generaal zal zich dan buigen over de kwestie. Het OM zal dan de omstandigheden van het geval laten meewegen in zijn beslissing of het al dan niet (gedeeltelijke) aansprakelijkheid aanvaardt. Omstandigheden die het OM mee zal laten wegen in zijn beslissing zijn onder andere of de schade binnen het normale bedrijfsrisico van de VvE valt en in welke mate de eigenaar zelf verantwoordelijk is voor de schade. Zo heeft ons kantoor te maken gehad met een casus waar het OM de schade deels heeft vergoed, omdat de VvE had aangetoond dat er andere mogelijkheden waren om het appartement te betreden.

Noodgeval

Tot slot bespreken wij de situatie waarin de voordeur wordt geforceerd in geval van nood. Denk hierbij aan ambulancepersoneel dat een woning moet betreden om eerste hulp te kunnen bieden aan degene die zich in het appartement bevindt. Het is denkbaar dat de voordeur dan niet geopend kan worden door de eigenaar/bewoner zelf. In dat geval zal in het kader van spoed de deur hoogstwaarschijnlijk worden geforceerd, met als gevolg dat schade ontstaat. De eigenaar/bewoner zal doorgaans niet verwijtbaar hebben gehandeld.

In dat geval heeft een van de beginselen van het aansprakelijkheidsrecht te gelden: een ieder draagt zijn eigen schade. De VvE zal dus de opdracht tot herstel moeten geven, en ook de daaraan verbonden kosten voor haar rekening moeten nemen.

Kortom: of de VvE de geleden schade van een geforceerde voordeur al dan niet op de veroorzaker, dan wel de eigenaar kan verhalen, is afhankelijk van veel factoren. Per casus moet dan ook worden beoordeeld wat de mogelijkheden zijn voor de VvE. Dat die mogelijkheden er zijn, blijkt wel uit voorgaande voorbeelden.

Bron: Rijssenbeek Advocaten

Eerste kamer stemt in met wetsvoorstel verbetering functioneren VvE’s

De Eerste Kamer heeft ingestemd met de ‘‘Wet verbetering verenigingen van eigenaars’ (Wvvve) dat de werking van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) dient te verbeteren. VvE’s moeten voortaan voldoende geld beschikbaar hebben voor onderhoud en herstel van hun pand. Elk jaar moet daartoe minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde gereserveerd worden. VvE Belang ziet de ’Wvvve’ dan ook als een zeer belangrijke stap bij het oplossen van de problematiek rond ontoereikende financiële reserveringen door VvE’s voor toekomstig of onvoorzien onderhoud.

Ruim de helft van alle VvE’s in Nederland reserveert te weinig voor onderhoud aan het complex. De VvE was weliswaar verplicht om een zogenaamd reservefonds aan te houden, maar de wet bepaalde niet hoeveel er dan ook daadwerkelijk gereserveerd diende te worden.

Daar komt nu verandering in.

Vanaf januari 2018 is een VvE verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan (MJOP), of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds. Zij zullen het onderhoud dan van keer tot keer moeten betalen. Voor commerciële VvE’s (bijvoorbeeld winkel VvE’s of woningcomplexen die voor 100% in handen zijn van grooteigenaars) wordt de afgifte van garanties aan het reservefonds wel mogelijk gemaakt.

De wet kent op dit onderdeel een overgangstermijn van 3 jaar, zodat VvE’s naar deze norm kunnen toegroeien of een goed MJOP kunnen opstellen én vaststellen.

Met de nieuwe wetgeving wordt het ook mogelijk voor VvE’s om een geldlening aan te gaan. Daarbij is elke eigenaar alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

Bron: VvE Belang

Honderden tot duizenden euros besparen op uw energie?

Wist u dat u als VvE veelal honderden tot duizenden euros kunt besparen op uw energiekosten zonder daar energie besparende maatregelen voor te nemen!

Ons kantoor heeft de afgelopen jaren voor al onze klanten diversen wijzigingen doorgevoerd die hebben geresulteerd tot meer dan € 100.000 euro besparing.
Simpel door te kijken waar u uw energie afneemt en of alles wel juist is aangesloten.
Hierdoor hebben onze klanten hun begroting naar beneden kunnen aanpassen in de voorschot stookkosten.

Naast deze eenvoudige aanpassingen kunnen wij uiteraard met u bepalen of er ook mogelijkheden zijn die leiden tot een verlaging in energie verbruik.
Iets wat uiteindelijk weer resulteert in een lagere energiekosten.
Denk hierbij aan uw CV regeling, warmwatervoorziening of uw algemene verlichting of het plaatsen van zonnepanelen of zonneboilers.

Een combinatie van bovenstaande maatregelen kan leiden tot enorme kosten besparingen waarmee u bijvoorbeeld meer kunt sparen voor uw groot onderhoud.

Bent u geïnteresseerd in de mogelijkheden, neem dan gerust contact met ons op via telefoon of email.

VVE

Kosten bereikbaar maken gemeenschappelijk gedeelte voor rekening eigenaar

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar een wijziging heeft aangebracht in zijn appartement, waardoor de gemeenschappelijke zaken en gedeelten niet meer (goed) bereikbaar zijn voor het uitvoeren van (onderhouds)werkzaamheden. De vraag is dan wie de extra kosten draagt voor het uitvoeren van die werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.

De Rechtbank Limburg oordeelde onlangs dat de eigenaar van een zolderappartement, die – zonder de vereiste toestemming van de vergadering van eigenaars – dakkapellen, dakramen en gipsplaten ter afwerking in en aan de gemeenschappelijke dakconstructie heeft gerealiseerd, deze op eigen kosten diende te verwijderen, zodat de VvE werkzaamheden aan het gemeenschappelijke dak kan uitvoeren.

De vergadering van eigenaars heeft in dit geval unaniem – inclusief het betreffende lid – besloten tot het uitvoeren van werkzaamheden aan het gemeenschappelijke dak. Deze werkzaamheden dienen vanuit het betreffende zolderappartement plaats te vinden en de gipsplaten van de eigenaar dienen hiervoor te worden verwijderd. De eigenaar wil hier echter niet aan meewerken en vordert dat de VvE de kosten voor het verwijderen en terugplaatsen van de gipsplaten draagt.

De rechter oordeelt dat uit de notulen van de vergadering van eigenaars moet worden afgeleid dat de eigenaar heeft toegezegd voor zijn rekening tot verwijdering en herplaatsing van de gipsplaten over te gaan. Zodoende meent de rechter dat de eigenaar daarom niet kan vorderen dat de kosten hiervan door de VvE moeten worden vergoed. De rechter is van mening dat de eigenaar en de VvE zijn overeengekomen dat de kosten voor rekening van de eigenaar komen.

Bron: Rijssenbeek Advocaten

VvE Beheer in combinatie met lokale bedrijven

Afgelopen weken is voor eens maar weer gebleken hoe belangrijk het is om met lokale en vaste bedrijven te werken.
Op 6 juli j.l. is er bij een van onze VvE’s een bliksem inslag geweest. De schade was enorm.
Vele eigenaren zaten zonder stroom, warm water, centrale verwarming en lift.

Doordat wij al op de avond zelf aanwezig waren om samen met de lokale overheden de schade te inspecteren en te beoordelen. Om daarna gelijk te schakelen met de samenwerkende bedrijven, stonden er de volgende ochtend vroeg al diversen bedrijven op de stoep om zo ver mogelijk alles weer in bedrijf te krijgen.
Al de volgende dag reed de lift weer, deed het warm water het weer, en was een gedeelte van
de nieuwe elektrische installatie al weer geïnstalleerd.

Wij zijn trost op het snelle resultaat en danken om die reden al onze relaties voor hun medewerking.

Update: Wetsvoorstel over functioneren Verenigingen van Eigenaren door Eerste Kamer

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is straks verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan, of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds. Zij zullen het onderhoud dan van keer tot keer moeten betalen.

Na de Tweede Kamer (in februari) ging vandaag ook de Eerste Kamer akkoord met dit wetsvoorstel van minister Plasterk (BZK).

In de wet komt ook expliciet te staan dat het voor VvE’s mogelijk is een lening aan te gaan. Daarbij is elke eigenaar alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.

De nieuwe regels worden vanaf januari 2018 van kracht.

Bron: Rijksoverheid Nieuwsbericht | 23-05-2017 | 14:47